Изменения в практике договорного права в 2018 году

Изменения в судебной практике по договорным правоотношениям, в первую очередь, коснулись таких понятий, как вещные и обязательственные права, возникающие в результате заключенного договора.

Объектом вещного права всегда является вещь или имущество, а само право, носит абсолютный характер и защищается от нарушений со стороны других участников гражданского оборота.

Обязательственные права возникают в рамках обязательственных правоотношений при заключении различных договоров и в большинстве своем являются правами относительными, а значит, защищаются законодательством от нарушений со стороны участников сделки или лиц, заинтересованных в её результате.

Однако в российской судебной практике указанные правоотношения могут подменять друг друга и при разных обстоятельствах, трактуются по-разному.

Ярким примером таких изменений является договор аренды недвижимости.

На первый взгляд всё предельно просто, по договору аренды одна сторона передает другой недвижимое имущество во временное пользование, то есть у арендатора не возникает вещных прав на объект недвижимого имущества.

Однако на самом деле при заключении договора аренды у арендатора возникает именно ограниченное вещное право, то есть право владения и пользования без права распоряжения. К тому же у арендатора всегда возникает обязанность вернуть недвижимость арендодателю после прекращения срока действия договора. Так что как арендатор, так и арендодатель должны ответственно подходить к заключению договора и согласованию его условий.

Как показывает судебная практика, в каждом конкретном случае обязательства, возникающие из договора, необходимо трактовать исходя из их буквального значения. Так как ст. 401 ГК РФ носит диспозитивный характер, то и основания возникновения ответственности сторон договора, необходимо устанавливать исходя из того, на какие условия они согласились при его заключении.

К примеру, в случае неправильного или неполного формулирования положений договора об ответственности сторон, у арендатора может возникнуть обязанность возмещения вреда имуществу арендодателя в случае его гибели (пожар, затопление и т.д.), то есть вернуть утраченную недвижимость или возместить её стоимость.

В 2018 году, суды так же изменили своё отношение и к договорам долевого участия в строительстве.

Так изменилось понимание указанного договора, а именно не как вещного, то есть порождающего право на объект недвижимости, а как обязательственного.

На первый взгляд, по договору долевого участия у стороны возникает право на вещь, которая должна быть создана в будущем. Однако до момента её фактического создания у сторон возникают лишь обязательственные, денежные правоотношения. Тем не менее, судами, к примеру, удовлетворялись исковые требования о признании права на квартиру, расположенную на восьмом этаже, когда построено по факту было только три.

Однако на наш взгляд более правильно в описанной ситуации расценивать такой договор именно как порождающий обязательственные, а не вещные правоотношения у сторон.

Нельзя не отметить и споры, возникающие с органами, регистрирующими права на недвижимое имущество.

Так Росреестр крайне неохотно регистрирует договоры о передаче части объекта недвижимости (например, стены или крыши дома). А ведь не зарегистрированный в соответствующем порядке договор не порождает юридических последствий.

В пункте 7, Постановления № 64 от 23 июля 2009 г., «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ постановил дать арбитражным судам следующие разъяснения по данной ситуации к тому, что регистрировать договор использования части строения нужно, с применением аналогии для договора аренды.

Не исключено, что развитие правовой мысли может пойти и по другому сценарию, однако, несомненно, можно сказать, что в 2018 году, законодательные и судебные органы встали на путь оптимизации договорных отношений, как между юридическими, так и между физическими лицами.