Суды начали взыскивать единственное жильё за долги. Рассказываем, при каких условиях и как это происходит

Два судебных дела, которые стали решающими в практике взыскания единственного жилья за долги

О том, что «иммунитет» в отношении единственного жилья — не «железобетонный», Конституционный суд заявил еще в 2012 году. Но тогда это было… несколько оторвано от реальности. В судебной практике не было случаев взыскания единственного жилья.

Но в апреле 2021 года Конституционный суд вынес Постановление № 15-П от 26.04.2021, ставшее революционным.

Но в этом Постановлении КС лишь «наметил» некоторые условия, при которых можно взыскать единственное жилье. А вот дальнейшая судебная практика их расширяет и в то же время конкретизирует.

Второй важнейший судебный акт в тренде изъятия единственного жилья — Определение Верховного суда № 303-ЭС20-18761 по делу № А73-12816/2019. Оно во многом дополнило апрельское постановление Конституционного суда.

По сути эти два дела определили судьбу единственного жилья должников. Но не всех. Конституционный и Верховные суды озвучили условия, при которых единственную квартиру можно забрать за долги.

Если суд решит, что вы специально «сделали» жильё единственным, то риск, что у вас его заберут, повышается

Некоторые ваши действия или сделки в процедуре банкротства или в предбанкротный период суд может рассмотреть как злоупотребление. И тогда «исполнительский» иммунитет единственного жилья суд к вам не применит. То есть жильё заберут.

Итак, какие действия должника могут «сыграть» против него?

Должник перед банкротством или во время него сменил место регистрации. Это именно тот случай, подобный которому рассматривал Верховный суд (о чем мы писали выше). Например, вы «прописаны» в одной квартире, а в собственности у вас — другая. И эта другая квартира — не единственное жильё, ведь прописка в первой квартире тоже даёт вам право на проживание, и тот факт, что квартира, где вы «прописаны», не в вашей собственности, тут ничего не меняет. А если вы выпишетесь из неё, вторая квартира станет единственным жильём. Суд может понять это как злоупотребление — вы как бы искусственно создали ситуацию, что у вас одна квартира, пригодная для жилья.

Но это не значит, что любая смена регистрации автоматически будет расценена как попытка «надуть» кредиторов (то есть с целью «сделать» жильё единственным).

Суд будет учитывать несколько обстоятельств:

• когда должник перерегистрировался. Суд сопоставит даты регистрации, иска, заявления о банкротстве и т. д;
• была ли новая регистрация просто формальностью. Может, должник просто зафиксировал уже сложившееся положение дел? Например, он давно жил в этой квартире, а зарегистрировался в ней только перед банкротством или уже в процедуре;
• были ли у должника уважительные причины для смены регистрации (например, необходимость перевести ребёнка в новую школу или переехать поближе к престарелым родителям, чтобы ухаживать за ними).

Должник продал или подарил недвижимость, и оставшаяся у него квартира стала единственной.

Но сам по себе этот факт опять же не говорит о том, что должник пытался обмануть кредиторов. Вопрос в том, почему он продал квартиру. Суд будет сопоставлять даты и, возможно, учитывать — куда ушли средства от квартиры. Если, например, должник потратил их на лекарства или на оплату кредитов, — это сыграет в его пользу.

И что, теперь любая квартира, даже старая хрущёвка, под угрозой? Нет. За долги заберут не любое единственное жильё, а только то, которое посчитают излишним

Что такое излишнее жилье? Это квартира или дом, стоимости которого хватит и на расплату с кредиторами, и на покупку другой квартиры для должника. Об этом подробнее ниже.

Как суды будут определять — излишнее жилье или нет?

Главный критерий — площадь квартиры. Отталкиваться суды будут от минимального метража, который положен при заключении договора соцнайма.

В каждом регионе свой минимальный метраж или, точнее, нормы предоставления. Например, в Москве для семьи из двух человек это квартира не более 44 кв.м, а из трёх — не более 62 кв.м.

Разумеется, никто не лишит вас квартиры, если её площадь меньше норматива по вашему региону. И даже если квартира больше норматива, это ещё не значит, что у вас её заберут. А вот если не просто больше, а больше в разы, — вы в зоне риска.

Кто и как будет решать — забирать ли у должника единственное жилье

Итак, допустим, кто-то кредиторов считает, что у должника излишняя роскошная квартира, которую надо забрать в счёт уплаты долга. Что дальше? Этот кредитор или финуправляющий созывают собрание кредиторов, на котором должник может присутствовать и высказываться.

На собрании решают:

• Действительно ли жилье роскошное?
• Есть ли смысл «заморачиваться» — продавать квартиру должника и покупать ему другую? Вполне возможно, что предполагаемый остаток не впечатлит кредиторов;
• какую квартиру нужно купить должнику и кто из кредиторов будет этим заниматься.

Если собрание принимает решение, что нет смысла взыскивать квартиру, она остаётся у должника и история на этом, в общем, заканчивается. А если, всё посчитав, кредиторы решили всё-таки квартиру продать, они подают в суд соответствующее ходатайство.

Рассматривая ходатайство, суды будут учитывать не только аргументы кредиторов и обстоятельства дела. Суды должны провести экспертизу стоимости жилья, чтобы понять — действительно ли есть смысл его продавать. Если остаток после продажи квартиры и покупки нового жилья покроет лишь незначительную часть долгов, суд может решить, что игра свеч не стоит и «зарубить» ходатайство.

Кто купит должнику квартиру и какой она должна быть

Новую квартиру покупает или кто-либо из кредиторов или финансовый управляющий. Кредитор покупает на свои деньги, а после продажи первой квартиры они ему возвращаются.

Первое и главное условие — площадь квартиры. Она не должна быть меньше норм предоставления по договору соцнайма.

Новая квартира должна находиться в той же агломерации (скопление населённых пунктов). Так сказал Верховный суд в июле 2021 года (хотя еще в апреле Конституционный суд заявлял, что квартира должна быть в том же населённом пункте).

А отличие — принципиальное. Например, Москва и Подмосковье — это одна агломерация. То есть роскошная квартира могла быть с видом на Кремль, а новая — где-нибудь в чудесном городе Зеленограде. Как говорится, почувствуйте разницу.

Два судебных акта, о которых вы прочитали сильно воодушевили кредиторов, а должников заставили понервничать. Если у вас появились опасения относительно возможной судьбы недвижимости, вы знаете, к кому обратиться за советом и консультацией.

Выводы

Суды разрешили забирать у должника единственное жильё. Но при определённых условиях. Это своего рода система фильтров.

Взамен взысканной квартиры кредитор или финуправляющий купят должнику другую. Она будет вполне пригодной для проживания.

Итоговое решение о взыскании единственного жилья остаётся за арбитражным судом. И это решение должник может обжаловать.

Автор публикации: Дубинин Ярослав